高力國(guó)際發(fā)布的《成都寫字樓租賃市場(chǎng)》報(bào)告顯示，隨著寫字樓“二房東”(聯(lián)合辦公，包租公司)市場(chǎng)份額的快速上升，目前成都傳統(tǒng)寫字樓，聯(lián)合辦公，包租公司三大辦公物業(yè)供應(yīng)方已逐步形成從互利共存到矛盾摩擦再到互相學(xué)習(xí)融合的新格局。
新格局聯(lián)合辦公與包租物業(yè)為何能快速擴(kuò)張
數(shù)據(jù)顯示，2012-2015年，成都寫字樓年平均供應(yīng)量超過(guò)100萬(wàn)平方米，截至2018年上半年，成都寫字樓總存量已突破700萬(wàn)平方米，其中甲級(jí)寫字樓約290萬(wàn)平方米，直逼一線城市的廣州和深圳。另外，在企業(yè)辦公樓需求沒有顯著增長(zhǎng)的情況下，市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重供過(guò)于求，截至2017年第四季度，全市整體空置率一直處于30%以上，租戶議價(jià)能力顯著提升，租金持續(xù)下滑，導(dǎo)致傳統(tǒng)寫字樓業(yè)主承受著巨大的租賃壓力。
專業(yè)人士認(rèn)為，寫字樓市場(chǎng)的去庫(kù)存決定了聯(lián)合辦公和包租公司能夠以較低的價(jià)格獲取大面積辦公物業(yè)，這是成都市場(chǎng)成為孕育聯(lián)合辦公和包租公司物業(yè)的最佳土壤的主因之一。
聯(lián)合辦公和包租公司快速擴(kuò)張的背后都是對(duì)市場(chǎng)需求的充分信心，甚至超過(guò)了傳統(tǒng)寫字樓業(yè)主預(yù)期。“二房東”的終端用戶和傳統(tǒng)寫字樓租戶存在一定差別。如聯(lián)合辦公和包租公司的終端用戶可以大致歸納為中小微企業(yè)，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，企業(yè)新設(shè)立的分支機(jī)構(gòu);臨時(shí)過(guò)渡型企業(yè)，他們的辦公需求傾向于輕資產(chǎn)，低成本，靈活的商務(wù)條款。在多重“雙創(chuàng)”和“人才政策”利好的背景環(huán)境下，2017年成都新登記市場(chǎng)主體46.4萬(wàn)家，增長(zhǎng)42%;新增科技型企業(yè)2萬(wàn)家，增長(zhǎng)55.0%，并且吸引了來(lái)自全國(guó)30個(gè)城市超過(guò)12.7萬(wàn)人落戶成都，其中本科及以上學(xué)歷青年人才超過(guò)11萬(wàn)人。不斷優(yōu)化的營(yíng)商環(huán)境和人才基礎(chǔ)，以及日益成熟的科研創(chuàng)新服務(wù)氛圍觸發(fā)了更多企業(yè)來(lái)蓉設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，并為民營(yíng)企業(yè)和小微企業(yè)的發(fā)展注入新活力，他們共同構(gòu)成了聯(lián)合辦公和包租公司重要的客群基礎(chǔ)。
另?yè)?jù)艾瑞咨詢《2017年中國(guó)聯(lián)合辦公行業(yè)研究報(bào)告》顯示，2015年至2017年，聯(lián)合辦公企業(yè)的行業(yè)融資(包括天使輪，a輪，b輪在內(nèi))共達(dá)到53次。其中約50%的融資資金被用于品牌規(guī)模擴(kuò)張，獲得資本市場(chǎng)的青睞是聯(lián)合辦公快速擴(kuò)張的重要基礎(chǔ)。
新態(tài)勢(shì)拓展多元營(yíng)收渠道之下合作與摩擦共存
隨著聯(lián)合辦公，包租公司寫字樓市場(chǎng)份額不斷擴(kuò)大，傳統(tǒng)寫字樓，聯(lián)合辦公與包租公司三分天下的格局已初步形成。在經(jīng)歷合作共存與矛盾摩擦后，寫字樓市場(chǎng)三類物業(yè)開啟了相互學(xué)習(xí)，取長(zhǎng)補(bǔ)短的自我升級(jí)改革。各家對(duì)于其他兩類辦公物業(yè)，去其糟粕，取其精華，以期在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中擴(kuò)大目標(biāo)客群范圍，拓展多元營(yíng)收渠道。
高力國(guó)際研究認(rèn)為，隨著未來(lái)聯(lián)合辦公，包租公司物業(yè)保有量不斷增長(zhǎng)，短時(shí)間內(nèi)成都寫字樓市場(chǎng)三分天下的格局仍將持續(xù);聯(lián)合辦公在一輪兼并重組、優(yōu)勝劣汰洗牌后，真正能夠做到精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、規(guī)?；瘮U(kuò)張、具備龐大企業(yè)客戶基礎(chǔ)的頭部企業(yè)市場(chǎng)份額有望進(jìn)一步擴(kuò)大;包租公司正在逐步壟斷乙級(jí)寫字樓的房源和租金價(jià)格，形成乙級(jí)寫字樓租金普漲，同時(shí)我們預(yù)計(jì)成都市場(chǎng)甲乙級(jí)寫字樓租金價(jià)格縮小也將成為一大趨勢(shì);包租公司成本快速上升，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加劇，利潤(rùn)空間將進(jìn)一步被壓縮，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)需警惕;從長(zhǎng)期來(lái)看隨著成都寫字樓入住率提升，聯(lián)合辦公和包租公司的持續(xù)擴(kuò)張將遭遇瓶頸。
“在傳統(tǒng)寫字樓對(duì)物業(yè)以及服務(wù)創(chuàng)新的學(xué)習(xí)和嘗試之后，對(duì)傳統(tǒng)寫字樓業(yè)主，變革的號(hào)角已經(jīng)吹響，需要走出舒適區(qū)?！备吡?guó)際華西區(qū)副董事總經(jīng)理孫超表示，聯(lián)合辦公和包租公司的風(fēng)潮，既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的合理反應(yīng)，也是對(duì)傳統(tǒng)寫字樓滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和客戶需求。


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