你想過么？有一天，你在手機(jī)上下單做個(gè)預(yù)訂后，背著包就能走進(jìn)甲級(jí)寫字樓里，在那兒找一個(gè)辦公工位處理工作，而所需成本可能只要100元/天。2018年，共享辦公市場(chǎng)迎來增速最快的一輪發(fā)展，共享辦公品牌也擺脫了過去只適合孵化創(chuàng)業(yè)者的形象，紛紛從乙級(jí)寫字樓轉(zhuǎn)戰(zhàn)甲級(jí)寫字樓。
北京cbd，寸土寸金之地，也是高檔酒店和甲級(jí)寫字樓的聚集區(qū)。對(duì)歷史有點(diǎn)兒了解的人都知道，建成于1988年代的老國(guó)貿(mào)飯店，是國(guó)貿(mào)中心的第一棟樓，距今已有約30年的歷史。建成初期，這里被視為北京最高檔的飯店。然而，隨著城市的快速發(fā)展，新的建筑次第而起，外觀陳舊的老國(guó)貿(mào)飯店也漸漸變得“落伍”了。于是，2016年，老國(guó)貿(mào)飯店啟動(dòng)拆改，在原址上重新建造新的商業(yè)設(shè)施，在新商業(yè)后出現(xiàn)的，還有被視為新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)的共享辦公空間。
記者從地鐵國(guó)貿(mào)站走到老國(guó)貿(mào)飯店，樓體的外立面仍是原來的灰色調(diào)，但推開共享辦公的玻璃門，卻是另一番景象。這個(gè)名為“共享際@國(guó)貿(mào)”的新空間，是集公寓與聯(lián)合辦公為一體的社區(qū)，一層和二層被打通成開放的會(huì)議室、展廳和辦公空間，三層到八層則是租賃公寓。工作日的下午，一層的辦公空間里，滿眼都是年輕人的背影，再配上藍(lán)色、紫紅色的鮮艷墻面，讓空間的氣氛變得更加年輕。圍繞在共享工位四周的，還有咖啡館、游樂場(chǎng)、餐廳和甜品站，讓足不出戶享受下午茶時(shí)光都不再是紙上談兵。
“工作完了，可以約著同事就在餐廳里吃上一頓飯，喝上一杯啤酒，感覺是很自由的環(huán)境?！币晃晦k公者介紹，這讓他第一次覺得，高樓林立的cbd不只是一個(gè)讓人嚴(yán)肅地提供勞動(dòng)價(jià)值的工作場(chǎng)，偶爾也可以作為一個(gè)八小時(shí)之外的休閑場(chǎng)，“還有的人，更是直接選擇在樓上公寓租一個(gè)房間，樓上住宿、樓下辦公，也挺好玩的。”
甲級(jí)寫字樓里的新面孔
隨著共享經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)模式進(jìn)入更多領(lǐng)域，2015年，發(fā)端于美國(guó)的共享辦公空間也開始進(jìn)入北京。最初，人們對(duì)于共享辦公的定位就是為孵化創(chuàng)業(yè)者而生，創(chuàng)業(yè)者們看中的則是相對(duì)傳統(tǒng)寫字樓更加便宜的租金。然而，經(jīng)過三年的快速發(fā)展，共享辦公空間也在努力向高端改變。一個(gè)最顯著的變化就是，2018年起，甲級(jí)寫字樓里開始出現(xiàn)共享辦公。
戴德梁行的研究報(bào)告顯示，截至2018年一季度末，在北京、上海、廣州、深圳、中國(guó)香港、中國(guó)臺(tái)北六個(gè)城市中，已出現(xiàn)550個(gè)共享辦公場(chǎng)所，其中上海的數(shù)量最多，達(dá)到168家。一年前，這些共享辦公還多集中在乙級(jí)寫字樓、廠房和創(chuàng)意性空間內(nèi)，如今地點(diǎn)紛紛轉(zhuǎn)向高品質(zhì)樓宇，特別是甲級(jí)寫字樓。
以北京為例，華貿(mào)中心、嘉里中心、lg大廈、三里屯太古里、銀泰中心、金融街，以租金昂貴聞名的傳統(tǒng)甲級(jí)寫字樓里，紛紛出現(xiàn)共享辦公空間。
“過去，我們是在望京的傳統(tǒng)甲級(jí)寫字樓里辦公，今年剛剛搬進(jìn)lg大廈的共享辦公空間?！币晃蝗腭v了lg大廈共享辦公空間的企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，不同于傳統(tǒng)甲級(jí)寫字樓里的統(tǒng)一裝修，共享辦公可以提供定制化的設(shè)計(jì)服務(wù)，租金價(jià)格上還比甲級(jí)寫字樓便宜?！斑@邊的半層空間就是定制化的，在入駐前就按我們的意愿確定了設(shè)計(jì)方案，個(gè)性化要更強(qiáng)一些。”
而在銀河soho的共享辦公空間辦公的徐小姐，則給共享工位打上了“互聯(lián)網(wǎng)精神”的標(biāo)簽，形式自由、氣氛寬松，預(yù)定工位數(shù)也可以自由收縮，“可以視為團(tuán)隊(duì)規(guī)模固定前一種很好的辦公形式?！?br>聯(lián)合辦公將成新趨勢(shì)
擴(kuò)張之下，為了爭(zhēng)搶客戶，一些共享辦公空間品牌也開始將目標(biāo)盯上大客戶。“通過我這幾年的觀察，共享辦公空間服務(wù)的對(duì)象80%還是集中在互聯(lián)網(wǎng)公司，而隨著互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的擴(kuò)張，入駐企業(yè)也在從小型創(chuàng)業(yè)公司向中型、大型公司轉(zhuǎn)變。”soho中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹就告訴記者，未來，為大公司提供從選址、設(shè)計(jì)到施工、管理的一條龍定制化服務(wù)，將成為共享辦公市場(chǎng)的一項(xiàng)新需求。
當(dāng)然，從性價(jià)比上計(jì)算，盡管入駐甲級(jí)寫字樓后共享辦公工位的租金相較于過去的乙級(jí)寫字樓有所增加，但對(duì)于大公司而言，共享辦公依然占據(jù)性價(jià)比的優(yōu)勢(shì)。記者粗略估算，按照每個(gè)工位8平方米計(jì)算，300平方米的辦公室里大約有37個(gè)工位。如果全部租用移動(dòng)工位，每年大概要支付約200萬元的租金，還能“拎包入住”，省去裝修、采購(gòu)等浪費(fèi)的時(shí)間和精力。
“共享辦公市場(chǎng)增長(zhǎng)最快就是在2018年，受到資本推動(dòng)，擴(kuò)張速度非?？?，客戶也更接受聯(lián)合辦公產(chǎn)品。”戴德梁行北中國(guó)區(qū)寫字樓企業(yè)服務(wù)部主管嚴(yán)區(qū)海對(duì)媒體談到，表現(xiàn)就是不少共享辦公品牌開始獲取城市核心區(qū)的甲級(jí)寫字樓，甚至是超甲級(jí)寫字樓，而更多的大企業(yè)、世界500強(qiáng)企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)也入駐了共享辦公社區(qū)?！伴L(zhǎng)期來講，聯(lián)合辦公會(huì)成為一種新的辦公方式?！?br>根據(jù)嚴(yán)區(qū)海的觀察和研究，一些處于擴(kuò)張結(jié)算期的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和創(chuàng)新企業(yè)，完全接受共享辦公的方式，因?yàn)槠髽I(yè)規(guī)模與發(fā)展速度難以預(yù)料，不愿意投入大量資金購(gòu)置固定資產(chǎn)。
一家租賃1萬平方米辦公面積的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，從辦公選址、設(shè)計(jì)、報(bào)批、施工、裝修到搬家，前后至少耗時(shí)8個(gè)月。而8個(gè)月的時(shí)間對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)來說，足以發(fā)生翻天覆地的變化。而大型傳統(tǒng)企業(yè)的總部依然很少會(huì)搬進(jìn)聯(lián)合辦公社區(qū)，因?yàn)檗k公服務(wù)和企業(yè)形象等需求難以滿足。
盈利模式單一仍是制約
快速擴(kuò)張之下，共享辦公并非沒有隱憂。共享辦公不是一個(gè)具有高利潤(rùn)率的市場(chǎng)和行業(yè)，共享辦公企業(yè)目前還是主要依靠賺取租金差，盈利模式相對(duì)單一。也因此，共享辦公品牌承租物業(yè)時(shí)拿到的租金，也就在一定程度上決定了它的盈利水平。
“我們接觸到一些案例，傳統(tǒng)客戶承租租金是300元/平方米·月，但聯(lián)合辦公企業(yè)承租租金會(huì)達(dá)到350元/平方米·月，從市場(chǎng)角度而言不合常理。”嚴(yán)區(qū)海分析，出現(xiàn)這種不合理現(xiàn)象的原因，一是資本推動(dòng)下聯(lián)合辦公企業(yè)本身需要擴(kuò)張，沒有場(chǎng)區(qū)和工位，就失去了市場(chǎng)和規(guī)模。而即便承租成本稍高一些，但如果工位租金不斷上漲，也可以收回成本盈利。
但另一方面，這也反映了聯(lián)合辦公在行業(yè)里的尷尬處境，一線城市的許多核心區(qū)甲級(jí)物業(yè)對(duì)聯(lián)合辦公多有排斥，相同租金水平，業(yè)主不愿意把物業(yè)租給聯(lián)合辦公品牌，更愿意簽約傳統(tǒng)客戶。“一些非常核心的物業(yè)，擔(dān)心物業(yè)整體品質(zhì)會(huì)下降。所以聯(lián)合辦公企業(yè)從業(yè)主手里承租拿樓通常要有溢價(jià)，相比傳統(tǒng)租戶的拿樓成本更高，支付更多的租金覆蓋、抵消業(yè)主的顧慮，以及承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)?！?br>