一、2020年一季度上海地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)  
1、上海出臺(tái)土地新政，應(yīng)對(duì)疫情支持服務(wù)企業(yè)發(fā)展 
 2月12日，圍繞抗擊疫情和服務(wù)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，上海市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于全力應(yīng)對(duì)疫情支持服務(wù)企業(yè)發(fā)展的若干土地利用政策》。新政策中，要求保持土地市場(chǎng)交易平穩(wěn)有序、消除疫情對(duì)合同履約的影響、支持企業(yè)恢復(fù)生產(chǎn)和發(fā)展產(chǎn)業(yè)。
2、拿下內(nèi)地總價(jià)地王 香港置地超300億摘徐匯濱江項(xiàng)目
 2月20日下午，上海土地市場(chǎng)迎來(lái)一宗大單交易，徐匯濱江綜合體地塊最終由香港置地聯(lián)合體競(jìng)得，成交價(jià)310.5億。此價(jià)格比2016年招商華僑城聯(lián)合體在深圳獲取的新會(huì)展商業(yè)用地高出0.5億，成為截至目前的內(nèi)地第一總價(jià)地王。
 信息顯示，該地塊為商辦、餐飲旅館業(yè)、文體、商品住宅、社會(huì)租賃住宅、廣場(chǎng)用地，地上土地面積32.37萬(wàn)平方米。其中，出讓面積23.13萬(wàn)平方米；地下水平投影占地面積28.58萬(wàn)平方米。建筑面積，地上計(jì)容建面為108.7萬(wàn)平方米；地下建筑總面積不超過(guò)71萬(wàn)平方米，其中地下商業(yè)面積不超過(guò)6萬(wàn)平方米，具體以規(guī)劃審批方案為準(zhǔn)。
3、上海落實(shí)辦公樓、園區(qū)房租減免國(guó)企名錄
 2月27日，上海市出臺(tái)的《上海市全力防控疫情支持服務(wù)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》提出，中小企業(yè)承租本市國(guó)有企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，免收2月、3月兩個(gè)月租金。日前上海市國(guó)有企業(yè)正積極落實(shí)該項(xiàng)政策。辦辦網(wǎng)了解到，目前涉及中小企業(yè)租戶的34家企業(yè)集團(tuán)已對(duì)外發(fā)布公告，初步估計(jì)，市屬國(guó)有企業(yè)可減免的租金合計(jì)約25億元，惠及約3.5萬(wàn)家中小企業(yè)。
4、上海發(fā)布浦東新區(qū)國(guó)土空間總體規(guī)劃
 3月3日，上海市規(guī)劃和自然資源局公布了《上海市浦東新區(qū)國(guó)土空間總體規(guī)劃（2017-2035）》，功能定位為中國(guó)改革開放的示范區(qū)，上海建設(shè)“五個(gè)中心”和國(guó)際文化大都市的核心承載區(qū)，全球科技創(chuàng)新的策源地，世界級(jí)旅游度假目的地，彰顯卓越全球城市吸引力、創(chuàng)造力、競(jìng)爭(zhēng)力的標(biāo)桿區(qū)域。
 根據(jù)《浦東總體規(guī)劃》，浦東將形成一個(gè)主城區(qū)（由中心城區(qū)和川沙主城片區(qū)組成），5個(gè)城市副中心（包括4個(gè)主城副中心和1個(gè)南匯新城中心，中心城內(nèi)提升花木-龍陽(yáng)路城市副中心功能，新增金橋、張江城市副中心，川沙主城片區(qū)內(nèi)新增川沙城市副中心）。此外，根據(jù)上海市政府的批復(fù)，浦東要加快建設(shè)交通樞紐，新增鐵路上海東站，構(gòu)建機(jī)場(chǎng)與鐵路一體化交通。
5、上海首個(gè)5g產(chǎn)業(yè)園金橋5g產(chǎn)業(yè)生態(tài)園開園
 3月12日，金橋5g產(chǎn)業(yè)生態(tài)園開園暨開發(fā)區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目集中開工儀式在金橋開發(fā)區(qū)舉行。
 金橋5g產(chǎn)業(yè)生態(tài)園是上海5g全覆蓋、提供完整5g產(chǎn)研條件的創(chuàng)新園。主要面向全球招引“國(guó)內(nèi)頂尖、國(guó)際一流”的5g產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)平臺(tái)、龍頭企業(yè)和重要項(xiàng)目，助力金橋立于全球5g之巔，成為國(guó)內(nèi)乃至全球5g技術(shù)的策源地、5g應(yīng)用產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的經(jīng)濟(jì)高地、5g全球高端人才和資源集聚地、成為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效、新興產(chǎn)業(yè)培育壯大的示范區(qū)。
二、2020年一季度上海土地市場(chǎng)回顧
 據(jù)辦辦網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，2020年一季度上海土地市場(chǎng)新增經(jīng)營(yíng)性用地掛牌供應(yīng)71宗，合計(jì)出讓面積2,979,962平方米。其中辦公用地為12宗，出讓面積總數(shù)為666,842平方米，占全部掛牌面積的22.38%，環(huán)比2019年四季度增長(zhǎng)127.49%，同比2019年一季度增長(zhǎng)260.49%。
 2020年一季度，上海土地市場(chǎng)共成交56宗土地,成交總面積為2,839,026平方米，成交總金額為6,868,445萬(wàn)元。
 其中，辦公用地成交9宗，成交總面積606,628平方米，環(huán)比2019年四季度增長(zhǎng)34.06%，同比2019年一季度增長(zhǎng)238.81%；成交總金額為4,261,474萬(wàn)元，環(huán)比增長(zhǎng)93.15%，同比增長(zhǎng)284.39%。
 2020年一季度上海辦公用地成交量主要集中在2月份，單月成交7宗辦公用地，成交面積391,527平方米，占全季的64.64%。成交金額達(dá)3,568,399萬(wàn)元，占全季的83.74%。
 本季度上海土地市場(chǎng)，共6個(gè)區(qū)域有辦公用地成交，其中普陀4宗、徐匯、靜安、青浦、松江和崇明各有1宗。
 在以上區(qū)域中，徐匯以單宗地塊成交23.13萬(wàn)平方米，成交金額高達(dá)310.5億元成為本季度辦公用地成交體量和成交金額最多的區(qū)域。同時(shí)，該地塊也成為目前的內(nèi)地第一總價(jià)地王。
三、2020年一季度上海辦公租賃市場(chǎng)需求解析
1、企業(yè)辦公選址區(qū)域需求
 根據(jù)辦辦網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年一季度上海市辦公租賃市場(chǎng)中，浦東再度成為企業(yè)選址的首選區(qū)域，企業(yè)需求數(shù)量占整個(gè)需求市場(chǎng)的16.64%，占比幅度相較2019年四季度有所提升。閔行以占比13.14%的需求量緊隨其后，徐匯排名第三，占比11.39%。需求前五名的區(qū)域占據(jù)了整個(gè)需求市場(chǎng)的57.37%，占比幅度相較2019年四季度出現(xiàn)小幅下滑。
2、企業(yè)辦公選址租金需求
 在2020年一季度的辦公租賃市場(chǎng)中，租金在3元/㎡·天以下的辦公項(xiàng)目成為最受關(guān)注的目標(biāo)，需求占比達(dá)到48.03%，環(huán)比2019年四季度有所下滑，閔行和浦東是這個(gè)租金段最受關(guān)注的區(qū)域。而10元/㎡·天以上的高端租金需求相比2019年四季度有大幅度增長(zhǎng)，需求占比達(dá)到8.15%，本季度能承受高昂租金的客戶更青睞把尋址目標(biāo)放在靜安和浦東。
3、企業(yè)辦公選址戶型需求
 而在租賃戶型面積的需求上，200平方米以下的小戶型需求占比為53.42%，相比2019年四季度有所下滑，浦東和閔行是這個(gè)戶型段最受關(guān)注的區(qū)域。而1000平方米以上的大戶型需求占比為8.90%，較2019年四季度也有一定下滑，靜安和黃浦則是這個(gè)戶型段最受關(guān)注的區(qū)域。
4、企業(yè)辦公選址軌交需求
 根據(jù)辦辦網(wǎng)熱點(diǎn)統(tǒng)計(jì)，上海軌交9號(hào)線成為2020年度一季度最為熱門的軌交需求線路。
 該條軌交線路西南起于松江區(qū)松江南站，途經(jīng)閔行區(qū)、徐匯區(qū)、黃浦區(qū)，東北止于浦東新區(qū)曹路站，聯(lián)通了松江新城、徐家匯副中心、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、世紀(jì)大道樞紐、金橋出口加工區(qū)、曹路大型居住社區(qū)等多個(gè)重要區(qū)域和客流集散點(diǎn)，全長(zhǎng)約65公里，共設(shè)35座車站。
 該條軌交線路沿線的辦公樓一季度租金均價(jià)為3.84元/㎡·天，環(huán)比2019年四季度略有下滑，其中，打浦橋站周邊的辦公樓租金均價(jià)最高，為5.79元/㎡·天。
5、市場(chǎng)需求主力產(chǎn)業(yè)類型
 雖然本次疫情對(duì)餐飲業(yè)、旅游業(yè)和零售業(yè)等行業(yè)造成重創(chuàng)，但同時(shí)也刺激了另一些企業(yè)的加速增長(zhǎng)，如醫(yī)療制造、在線教育和游戲、企業(yè)在線辦公服務(wù)等；同時(shí)，隨著金融業(yè)開放利好政策的落地，外資金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐及業(yè)務(wù)擴(kuò)張將也帶來(lái)新的辦公租賃需求；再加上5g商用全面啟動(dòng)，推動(dòng)了人工智能、大數(shù)據(jù)和云計(jì)算等產(chǎn)業(yè)的提速發(fā)展。整體來(lái)看，專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、tmt產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)依舊是整個(gè)上海辦公租賃市場(chǎng)的主力需求支柱，疫情并沒(méi)有對(duì)這些主力需求行業(yè)形成太大沖擊。
四、2020年一季度上海辦公租賃市場(chǎng)租金走勢(shì)
 2020年一季度，受疫情影響，全市租金整體仍處于下行通道，縱觀各區(qū)，除了黃浦、楊浦和閔行等有限區(qū)域繼續(xù)持平外，其他各區(qū)的平均租金相比2019年四季度均有微幅下跌。其中，靜安以5.13元/㎡·天的租金均價(jià)繼續(xù)成為本季度企業(yè)辦公空間成本最高的區(qū)域。
 同時(shí)根據(jù)辦辦網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從上海目前運(yùn)行的15條軌交線路沿線的辦公樓租金均價(jià)來(lái)看，4號(hào)線以4.91元/㎡·天的租金均價(jià)成為本季度租金均價(jià)最高的軌交線，另外，除了16號(hào)線，其他軌交線路的沿線租金均價(jià)相比2019年四季度均有所下滑。
五、2020年一季度上海辦公租賃市場(chǎng)供需側(cè)解析
 2020年一季度，新冠疫情雖然對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊不可避免，但上海辦公租賃市場(chǎng)受到的影響相對(duì)有限，隨著疫情逐漸得到控制，各行各業(yè)相繼復(fù)工，上海辦公租賃市場(chǎng)也逐漸恢復(fù)正常，據(jù)辦辦網(wǎng)大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在經(jīng)歷1、2月份的低迷后，3月份的市場(chǎng)需求有所回暖，全市一季度的辦公租賃需求總量和2019年四季度相比并沒(méi)有出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
 在區(qū)域分布方面，各區(qū)市場(chǎng)的需求表現(xiàn)不一，浦東、閔行和靜安是一季度需求面積最多的區(qū)域，3個(gè)區(qū)合計(jì)需求辦公面積占整個(gè)市場(chǎng)的42.33%；同時(shí)閔行也是一季度需求增長(zhǎng)幅度最大的區(qū)域，環(huán)比增長(zhǎng)2.46%。而在主城區(qū)里，徐匯、虹口和楊浦的需求量則出現(xiàn)不同幅度的下滑。
 本季度上海辦公租賃市場(chǎng)的新增供應(yīng)則明顯放緩了腳步，全市各區(qū)的的供應(yīng)量均出現(xiàn)不同幅度下滑，整體供應(yīng)量環(huán)比2019年四季度下滑9.70%，
 浦東、徐匯和閔行依然是本季度供應(yīng)量最大的區(qū)域，3個(gè)區(qū)合計(jì)供應(yīng)辦公面積占整個(gè)市場(chǎng)的46.48%。同時(shí)徐匯也是本季度主城區(qū)里供應(yīng)量下滑幅度最大的區(qū)域，環(huán)比下滑11.21%。
六、2020年一季度上海企業(yè)空間流向綜合指數(shù)排名
 “2020年一季度上海企業(yè)空間流向指數(shù)”基本顯示了本季度的企業(yè)空間的流向趨勢(shì)，浦東、徐匯和閔行依然是企業(yè)集中流向的熱門區(qū)域，擁有充裕的高品質(zhì)辦公空間供應(yīng)和租金優(yōu)勢(shì)的新興商務(wù)區(qū)也將繼續(xù)吸引企業(yè)遷入，尤其是疫情影響下，企業(yè)對(duì)辦公成本更加敏感。
 企業(yè)對(duì)辦公空間的訴求也日趨多元化，業(yè)主需要更關(guān)注辦公空間的差異化和增值服務(wù)，物業(yè)管理高品質(zhì)、擁有更多停車位和綠色相關(guān)認(rèn)證的寫字樓也成為疫情爆發(fā)后企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。
七、展望2020年二季度
 展望2020年二季度，疫情對(duì)辦公租賃市場(chǎng)的負(fù)面影響預(yù)計(jì)進(jìn)一步減弱，專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、tmt產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)等行業(yè)的繼續(xù)擴(kuò)張將成為去化主力軍；持續(xù)復(fù)蘇的需求和新增供應(yīng)的放緩有望回調(diào)市場(chǎng)空置率。更多空間業(yè)主將突破傳統(tǒng)的營(yíng)銷方式，借助互聯(lián)網(wǎng)共享平臺(tái)打通企業(yè)租戶和空間業(yè)主的服務(wù)橋梁，提供全新的租賃體驗(yàn)，加速項(xiàng)目空間去化，上海辦公租賃市場(chǎng)整體有望逐漸回暖。


上海港匯恒隆廣場(chǎng)資產(chǎn)優(yōu)化，租金收入可觀
上海寫字樓出租：寫字樓就是一個(gè)企業(yè)的門面
上海寫字樓出租如何投資？
高力國(guó)際：上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)需求二季度逐步復(fù)蘇
二季度上海寫字樓租金繼續(xù)下行
長(zhǎng)租企業(yè)“有備而來(lái)” 上海房租還要漲多久？
上海寫字樓市場(chǎng)穩(wěn)步回暖 陸家嘴商務(wù)中心率先蘇醒
上半年上海寫字樓市場(chǎng)僅4項(xiàng)目入市